"전체 부동산 시장에서 어디가 유망한 지역인지 아는 노하우가 없는 사람들은 통계로의 접근에 상당한 메리트를 느낍니다. 통계분석을 통해 노하우가 축적돼 돈버는 분들이 통계분석은 마약과도 같다고 합니다. 통계분석은 전문가만이 할 수 있는 것이 아닙니다. 전문가가 볼 수 있는 자료를 볼 수 있다면 누구든 전문가입니다.

부동산을 보다 체계적이고 통계화 된 수치로 접근이 필요하다고 느낀 RME 부동산차트연구소 안동건 대표는 2006년 말 굿 옥션 마케팅 기획실장이라는 직함을 버리고 본격적으로 통계를 분석하기 시작했다.
이것은 부를 꿈꾸는 서민들이 ‘부동산을 사야지’하고 생각만 해오다 정작 매수를 하게 되면, 한껏 오른 가격에 사는 경우가 비일비재한 것에서 비롯됐다. 따라서 안 대표는 투자자들의 의식을 높여 마구잡이식 매수를 하지 않도록 하려는 것이 교육을 시작하게 된 계기이자 통계를 분석하게 된 계기라고 밝혔다.

부동산 투자를 성공적으로 하는 방법은 그의 경험상 크게 3가지라고 소개한다. 첫 번째는 ‘길따라 투자하라’ 두 번째는 ‘정책을 유심히 살펴라’ 세 번째는 ‘통계적으로 접근하라’이다.

이와 같이 부동산 투자를 성공으로 이끄는 그의 경험상 데이터는 다음과 같다.
안 대표는 2006년, 9호선 가양역 인근 6단지 소형아파트를 경매로 8600만원에 낙찰받았다. 그는 이것을 2009년 5월, 2억2000만원에 매도했다. 당시 전세가 5000만~6000만원 했었고, 대출을 받았기 때문에 돈이 거의 들지 않으면서 큰 수익을 낸 셈이다.

그는 시세차익을 노리는 것은 간단한 것이라 일축했다. 사고를 약간 틀어볼 필요가 있다는 뜻이다.
일반적으로 사람들은 항상 지금만을 생각한다고. 지금 현재 사람들이 많이 찾는 곳, 교통이 편리하고, 기반시설이 잘 돼 있는 인기지역을 선점하려 하는데 그런 물건은 나 아닌 다른 사람들도 관심을 가지고 있기 때문에 큰 수익을 기대하긴 힘들다는 것이다. 따라서 패턴을 바꿔서 곧 교통망이 확충될 지역, 기반시설 및 인프라가 구축될 지역들에 돈을 묻어두고 1년 반에서 2년 정도를 기다리면, 변화무쌍할 곳들이 많다는 것이다.

일반적으로 도로는 중대형 집값을 좌지우지하지만, 전철개통은 소형 아파트 가격을 많이 움직인다. 소형아파트에 사는 사람일수록 출퇴근 수단으로 지하철을 많이 이용하기 때문이다. 그렇기 때문에 길 따라, 전철개통망 따라 투자해 놓는 것이 하나의 투자법이 될 수 있다.

다음으로 정책적 수혜지의 선점인데, 정책 발표 직후 바로 가격상승이 시작되는 지역이 있다. 이는 정책이 그만큼 힘을 받고 있다는 뜻이다. 반면 정책 발표 후 한참동안 아무런 움직임을 보이지 않는 지역도 있다. 그렇기 때문에 힘 있는 정책에의 선별이 중요하다. 정책 발표 이후 2주 동안 아무런 움직임이 보이지 않는 경우, 이를 에너지 없는 정책이라고 보면 된다.

올해 국토해양부에서 발표한 굵직한 업무계획에는 역세권 고밀도 개발, 한강변 개발 등이 있다. 외에 약수 신당 역세권 개발, 봉천역 역세권 시프트 사업, 낙성대 지역 지구단위 개발 등이 있다.
안동건 대표는 작년 1월, 오세훈 서울시장이 한강 공공성 회복에 대한 정책을 발표하자, 한강변 투자에 눈을 돌렸다. 그는 지난 5월쯤 자양동에 약20㎡의 지분을 매입했다. 당시 3.3㎡당 시세가 2800만~3000만원 정도였던 것이 지난 2월, 5400만원까지 가격이 치솟아 큰 시세차익을 낼 수 있었다.

그는 부동산을 주식에 비유했다. 주식시장에서 선도하는 블루칩이 턴어라운드 하면 코스피 지수를 상승반열에 올려놓는 것처럼, 부동산 시장도 선두적인 지역에 정책이라는 호재가 받쳐주면 가격상승의 기폭제 역할을 한다는 것이다.

마지막으로 그는 차트를 통한 부동산에의 접근을 소개했다. 그는 개인적인 투자뿐만 아니라 교육사업과 관련해서도 꾸준히 통계를 분석해오고 있다. 또 집값 상승폭이 유난히 가팔랐던 지역이나, 가격상승의 도미노 현상이 일어나는 지역들을 면밀히 분석한다. 안 대표는 가격상승의 도미노 현상에 대해 다음과 같은 예를 든다.

“강남이 오르면 다음으로 과천의 집값이 오릅니다. 순서상으로는 안양 다음 분당이지만, 실제는 분당이 먼저 오르고 안양 집값이 상승하는 것 또한 재밌습니다. 또 기흥, 용인, 수원, 영통 집값이 상승하는 전조가 강남에서부터 비롯됩니다. 강남발 집값 상승이 용인, 수지까지 오는 데는 보통 2개월~3개월 정도가 걸리는 것으로 분석됩니다.”
이것은 통계를 분석한 대표적인 결과다. 가격 상승?하락하는 데에는 요인이 다양하므로 상황분석 또한 수반돼야 한다.
그는 이어 “강남 집값이 오른다고 해서 대부분 지역의 집값 상승을 주도하진 않습니다. 강남이 오르면 인천의 경우, 집값이 내립니다. 노원 역시 강남이 오르면 안 오르고, 강남이 쉬어가는 때에 오르기도 합니다.”
안동건 대표는 차트는 시간을 보는 도구라고 말한다. 시간에 대한 입체값을 수치화 시킨 것이 바로 차트라고. 부동산 시장의 참여자들은 시장의 흐름을 파악하는 것이 무엇보다 중요하다. 그러기 위해 차트라는 도구를 이용하면 조금 더 편리하고 빠를 수 있다는 얘기다.
“3개월 정도 꾸준히 시장을 관찰해 보십시오. 또 통계나 보고서를 자주 보는 습관을 들이는 것도 좋습니다.”

그는 자신이 관찰하는 시점에 부동산 가격이 상승기에 접어들었다고 해서 절대 급하게 부동산을 매입하려 해서는 안 된다는 조언을 빠뜨리지 않았다.
“흐름을 놓쳤다고 생각하면 다음번 흐름을 기다리는 게 바람직한 투자법입니다.”
부동산을 통계적으로 접근하면 오르거나 내리는 시기는 정확히 알 수 없지만, 그 주기가 일정하게 존재하는 것은 분명하기 때문이라는 설명이다.

안동건 RME 부동산차트연구소 대표
안동건 대표는 자영업을 해오다 2001년 본격 경매시장에 뛰어들었다. 이후 다시 개인사업으로 업종을 변경했고, 그는 2년만에 다시 부동산 업계로 돌아왔다. 현재는 시장에서 통계를 통해 보다 안전하게 부동산으로의 접근을 위한 교육사업에 주력하고 있다.