개발속도 내려면 상업 세입자 등 이해관계 속히 풀어야

최근 발표된 서울시 2020 도시 및 주거환경기본계획안 발표의 영향력은 크지 않을 전망이다.
부동산전문가들은 이번에 발표된 도시 및 주거환경기본계획안은 이미 지난해 개발된다고 발표됐던 지역들이 대부분이라며, 국지적으로 매매가가 상승하는 지역이 있겠지만 전반적인 부동산시장에 미치는 영향은 제한적일 것이라고 설명했다.
권순형 J&K부동산연구소 소장은 “이번 2020 서울시 도시 및 주거환경정비기본계획안 발표는 지난해 발표돼 알고 있던 지역들과 별반 다르지 않아 국지적으로 매매가가 상승은 하겠으나 부동산시장 전반에 미치는 영향은 크지 않을 것”이라고 말했다.
일부 시각에서는 “이번 기본계획안은 오세훈 서울시장이 6월 지방선거를 위해 시민들에게 보여주기 위한 것일 뿐”이라며 ‘빛 좋은 개살구’라고 표현하기도 한다.

◆신촌 등 상업지역, 개발 속도 느릴 듯

특히 주목할 점은 이번에 지정된 신촌, 용산 등 13개 지역 39만㎡가 역세권 내 상업, 준주거지역이라는 점이다. 이들 지역은 상가 세입자 문제가 복잡하게 엮어 있어 도시환경정비예정구역으로 지정됐다하더라도 개발에 속도가 붙기 어려울 것이라고 전망되기 때문이다. 남영우 나사렛대학 부동산학 교수는 “도시환경정비사업으로 대표적인 지역이 세운상가이지만 이 지역을 정비하는데 상가 세입자 등 이해관계로 인해 개발에 어려움을 겪고 있다”며 “사업 추진시 지역 상인들의 동의를 얼마나 받을 수 있느냐가 사업추진속도의 관건으로 이들 지역에 투자시 투자자금이 묶일 수 있어 장기적인 접근이 필요하다”고 말했다.  
신촌역 일대도 개발에 어려움을 겪을 것으로 전망된다. 신촌역 일대는 연세대, 이화여대, 서강대 등 대학가들이 밀집해 있는 지역으로 오피스텔 등 임대수요가 탄탄한 지역이기 때문이다. 장재현 부동산뱅크 팀장은 “신촌역 주변은 기존 임대수요가 풍부한 지역으로 아파트나 상가보다 원룸 수익률이 높아 이곳 주민들이 이번 개발에 찬성을 할지 의문”이라며 “흑석7구역도 임대수요가 많아 개발을 원치 않는 조합원들의 반대가 심해 개발이 늦어지고 있다”고 설명했다.

◆역세권 시프트 시세 영향 미칠 듯

이번 기본계획안에 따르면 도심 내 시민 주거안정을 위해 ‘역세권 시프트’ 공급도 확대한다. 이에따라 부동산전문가들은 역세권 시프트 공급 확대가 서민들의 주택 공급 확대 차원에서 좋을 수 있지만 이번 기본계획안에 따른 부동산 투자에 있어 ‘역세권 시프트’가 관건이 될 수 있다는 의견을 보였다. 서울 내 매매가가 높지 않은 지역의 경우 역세권 시프트가 시세에 미치는 영향은 크지 않고 소형주택이라는 메리트가 있다. 하지만 입지가 좋은 지역은 임대라는 이미지로 주변 매매가에 영향을 미칠 가능성이 있기 때문이다.
안동건 RME부동산차트연구소 소장은 “도시환경정비사업으로 역세권 시프트를 공급하지만, 역세권 시프트가 용산 등 입지가 뛰어난 지역과 중대형위주 단지에 공급된다면 임대아파트라는 인식으로 부동산상승기 때 가격상승으로 이어지기에 한계가 있을 수 있다”고 말했다.

◆미래가치 높은 지역 위주로 투자해야

부동산 업계는 이번 기본계획안에 발표된 지역들이 향후 개발될 계획으로 시세 상승 여지가 있지만 무턱대고 투자하기에는 리스크가 너무 커 미래가치가 높은 지역 위주로 투자해야 한다는 의견이다.
오은석 다다재테크 대표는 “부동산 상승기 때 이러한 발표가 났다면 해당 지역들의 매매가가 급격히 상승하거나 투자 수요가 많이 생기겠지만 부동산가격 회복점을 찾고 있는 현 시점에서는 해당지역의 매매가 상승이 두드러지지는 않을 것”이라며 “지금 해당지역에 투자하는 것은 가격의 부담을 덜수 있지만 개발 추진에 따른 리스크가 커 호재가 풍부한 지역 중심으로 투자해야 한다”고 말했다.
이에따라 해당 지역에 투자시 주변 개발호재, 향후 투자 수익률 등을 꼼꼼히 따져보고 리스크를 최소화할 수 있는 지역을 선점하는 것이 중요하다.

부동산전문가들은 리스크를 안고 높은 시세차익을 원한다면 지금이 투자 적기이지만, 수익은 낮지만 리스크를 줄이면서 안전한 투자를 원한다면 2020도시 및 주거환경정비기본계획이 고시되거나 정비구역으로 지정된 이후에 투자해도 늦지 않다고 권유했다. 장인석 착한부동산투자연구소 소장은 “지금 이미 많이 오른 지역들도 많고 계획 고시 전이라 리스크가 크다”며“지금보다 리스크를 덜 수 있는 정비구역 지정 전에 투자해 지정 이후 매매가 상승을 기대해 보는 것도 고려해 볼만하다”고 말했다. 그는 “단, 그때는 지금보다 매매가가 높은 것으로 예상돼 투자시 이를 염두에 둬야 한다”고 덧붙였다.