압구정현대ㆍ개포주공ㆍ은마 상향 기대
용적률 세부사항 발표따라 등락할 듯

최근 재건축 단지들의 거래가 급증하고 매매가가 상승하고 있는 이유는 무엇일까.

전문가들은 압구정 구현대, 잠실5단지 등 한강변 초고층 정책의 수혜를 보는 재건축 단지 위주로 가격이 일시적으로 급등한 이유로 △정부의 재건축 단지에 대한 규제완화, 용적률 인센티브 등 정책에 대한 효과 가시화 △투자심리 회복 △강남 신규아파트 공급 부족 △저금리 기조 현상에 따라 부동산으로 유동자금 이동 △부동산 시장의 호재 부족 등으로 분석했다.

특히 지난 4월 강남 재건축의 일시적인 급등 원인은 정부의 재건축 단지에 대한 규제완화는 내년까지 계속되는 상황에서 유동성이 풍부해지고 저금리 기조로 인해 단기간에 부동산으로 유입되는 자금이 늘어났다. 현재 은행 시중금리가 2%대인 저금리 기조에서 금리가 물가상승률보다 낮게 돼 금융권에 돈을 묶어놓는 것은 마이너스 수익이 되는 것이기 때문에 다시 부동산으로 유동자금이 움직이고 있는 것.

또 강남에 거주하고 싶어 하는 수요는 증가하나 강남에 공급되는 신규아파트 물량이 거의 없는 상황이다. 강남에 공급될 수 있는 단지 대부분이 재건축을 통한 공급이기 때문에 강남재건축 급등은 강남 입성 창구 부족에서 나오는 가격 상승이라고 볼수 있다.

권순형 J&K부동산연구소 소장은 “지난 4월 한강변 초고층 수혜를 보는 재건축 단지 위주로 급등했다가 다시 소강상태로 접어들었다”며 “이는 정부의 용적률 인센티브 완화와 저금리 기조로 인해 유동자금이 부동산으로 움직인 것”이라고 말했다. 그는 "강남에 입성하려는 수요는 많은데 강남 신규아파트 공급이 부족한 것도 재건축 단지들이 인기가 높은 이유”라고  덧붙였다.

하지만 많은 전문가들은 앞으로 강남 재건축 단지가 일시적인 급등은 무리가 있을 것이라고 입을 모았다. 강남 재건축은 여기서 더 이상 하락하지는 않고 약보합세를 당분간 이뤄질 전망이다.
강남3구 투기지역 해제에 대한 부분이 유보된 상황이라 대출이 쉽지 않고 광범위한 수요가 실거래로 이어져 거래시장이 회복하기까지는 아직 무리가 있고 앞으로 경기상황이 불투명해 예측하기 어려운 상황이기 때문에 전과 같이 단기간에 일시적인 급등은 어려울 것이라는 분석이다.
안동건 차트연구소 소장은 "강남 재건축은 재건축에 대한 기대심리로 인해 심리적인 부분이 오른 것으로 볼 수 있지만 당분간은 전과 같은 일시적인 급등은 어렵다"며 "강남 재건축 중에 사업승인이 아직 나지 않은 곳들이 많아 앞으로 사업 일정이 많이 남아 있고 아직 자체적인 힘은 약해 좀더 지켜볼 필요가 있다"고 말했다.

현재로선 정부가 강남 재건축 단지들의 용적률 인센티브를 몇%로 결정하느냐가 가장 큰 관건이다. 정부가 용적률 인센티브를 적용하겠다는 발표만 한 상태일 뿐 아직 이에 대한 구체적인 사항이 없다. 앞으로 정부가 용적률 인센티브에 대한 세부적인 사항을 발표되면 수혜를 입게 되는 재건축 단지는 다시한번 가격이 상승할 것으로 예상된다. 특히 서울시의 한강변 초고층 아파트 수혜지역인 압구정 현대아파트, 잠실주공5단지, 용적률 상한의 가능성이 높아진 개포주공, 위치가 뛰어난 은마아파트 등이 강남 재건축 단지 중에서 유망한 곳으로 꼽힌다.

양지영 내집마련정보사 팀장은 “강남 재건축 단지는 금융위기전의 가격은 회복됐다고 하더라도 최고점까지 모두 회복한 것이 아니다”며 “대기수요는 항상 많고 앞으로 용적률 인센티브에 대한 세부적인 사항이 발표될 예정으로 가격은 계속 앞으로도 상승할 것”이라고 말했다.

반면, 강남 재건축에 투자하는 투자자들은 현금 보유력이 뛰어난 사람들로 경기에 크게 구애받지 않을 것이라는 의견도 있다. 전반적인 아파트 가격이 상승하지 않고 있어 대세 상승은 어려운 시점이지만 현재 재건축 중에서도 유망한 강남 재건축 단지들 위주로 국지적으로 상승하고 있는 것을 보면 투자세력이 어느 정도 포함돼 있다는 의견이다.
임달호 현도컨설팅 대표는 “강남 재건축에 투자하기 위해서는 투자금이 적지 않아 이곳에 투자하는 사람들은 경기에 민감하게 반응하지 않는 사람들이다”며 “인플레이션이 발생하기 전에 강남 재건축에 투자하려는 움직임도 있어 강남재건축 단지들의 가격이 경기와 크게 상관없이 강보합세를 이루며 조금씩 앞으로도 계속 상승할 것”이라고 말했다.

한편, 전문가들은 강남재건축 단지에 투자시 재건축 사업이 장기간이 소요되기 때문에 장기적인 관점에서 바라볼 필요가 있다고 조언했다.
재건축 투자를 단기적으로 들어가기에는 전반적인 부동산시장을 볼 때 앞으로 단기간 상승은 어려울 것으로 보여 약 5년 정도 길게 볼 수 있는 투자를 해야 한다. 또 자기자본 대비 대출을 무리하게 받으면 재건축이 상당한 시일이 걸리기 때문에 장기적으로 보유해야 한다는 관점에서 접근해야 한다.