[한국주택신문 창간 20주년 특별기획]

전통적인 부동산 성수기인 봄이 왔건만, 시장은 아직도 한겨울이다. 서울 강남권 재건축 물량에 대한 매수세마저 자취를 감췄고, 분당 등 수도권 일부 지역에는 시가보다 1억원 가량 낮은 급매물도 등장하고 있다. 최근에는 금융권을 중심으로 우리나라 아파트 값이 1990년대 일본의 부동산 버블 붕괴 직전과 비슷하다는 경고가 나오면서 가뜩이나 얼어붙은 시장에 혼란을 가중시키고 있다.

이에 본지는 수요자 및 투자자들이 현 부동산시장을 올바르게 이해하고 대응할 수 있도록 주택·건설·부동산 관련 분야에 종사하고 있는 전문가 50인을 대상으로 설문조사를 실시, 현 부동산시장 침체에 대한 전문가들의 시각을 알아봤다. 이와 함께 정부의 시장개입, 주택공급정책, 서민주거유형, 도시개발 등 국내 부동산을 둘러싼 현안에 대한 입장도 조사했다.

질문1) 국내 부동산 ‘버블붕괴’ 가능성은?

‘버블붕괴론’의 요지는 여러 가지 국내 경제적 지표나 여건에 비해 부동산가격이 과도하게 상승되어 있는 상태이며, 국내 부동산시장의 상황이 일본이나 미국의 부동산의 버블붕괴 당시와 흡사하다는 것이다. 최근 이같은 버블붕괴 가능성이 민간경제연구소 및 금융권에서 터져 나와 업계 안팎으로 큰 파장을 일으키고 있는 데 반해, 관계 전문가들의 반응은 의외로 담담했다. 설문에 참여한 전문가 중 과반수(64%)가 버블붕괴 가능성에 대해 ‘동의안함’(52%) 또는 ‘매우 동의안함’(12%)이라고 답했다.

한국건설산업연구원 두성규 건설경제연구실장은 “현재 부동산가격의 단기 급락은 버블에 의한 것이기 보단 거래부진에 따른 수요자들의 심리적 불안감과 유동성에 장애가 발생하면서 생긴 것”이라며 “실제 버블이 있다 해도 버블여부의 확인은 그 당시에 확인하기가 쉽지 않다는 것이 경제학자들의 중론이다”라고 말했다.

스피드뱅크 박원갑 부사장도 “주택가격이 많이 오르긴 했지만 이는 국지적 현상”이라며 “지금 섣불리 주택시장 대 폭락론, 버블 붕괴론을 제기하는 사람은 언제 올지도 모르는 외부 충격을 예견하는 전지전능한 예언자나 다름이 없다”며 버블붕괴 가능성을 부정했다.

한국미래연구소 김흥수 소장도 “한국의 경기회복 기대감, 제조업분야의 약진에 의한 산업파급, 고령화 사회와 더불어 다핵가구의 증가로 인한 주택수요 증가, 주택공급량의 하락, 정부의 규제완화 대책 준비 등으로 버블붕괴보다는 부동산시장의 점진적 안정이 예상된다”고 말했다.

부동산써브 함영진 실장은 “우리나라는 미국이나 일본에 비해 담보대출 규제를 비교적 잘해온 편이고, 폭락이나 버블붕괴는 금융위기 때처럼 외부적인 큰 충격이 있어야 하는데 지금은 매수자와 매도자가 관망하는 형국이고 담보대출규제와 보금자리주택 공급처럼 정부의 부동산 정책변수도 많았기 때문에, 당장 명목가격이 급락하지는 않을 것으로 판단된다”며 “다만 올해가 우리나라 베이비부머들의 은퇴 첫 해이고, 또 주택시장에 뚜렷한 상승 동력도 없는 상태기 때문에 당분간 약보합세는 이어질 것”이라고 예상했다.

과거 국내 부동산시장의 흐름과 최근 지가상승 추세를 이유로 들어 ‘버블’이라는 단어 자체를 부정하는 의견도 다수 있었다.

투모컨설팅 강공석 대표는 “과거에도 버블 논쟁은 계속됐지만, 언제나 하락 내지 보합세를 형성하다 반등의 형식으로 진행됐다”며 “만일, 버블정국이 맞다면 지가상승과 국지적인 상승은 어떻게 해석할 것인가? 결론적으로, 작금의 재테크 시장은 정보의 공개성으로 인해 시세차익보다는 수익성도 함께 고려하는 투자 국면으로 접어들었다고 해석해야 할 것”이라고 말했다.

RE멤버스 고종완 대표도 ‘동의안함’ 의견을 내놨다. 그는 “1998년~2000년까지 지난 10년간 우리나라 집값 상승률은 외국과 비교할 때 매우 낮은 수준(OECD국가 18개국 중 12위)인 데다 2008년 9월 리먼브라더스 사태 이후 버블세븐지역 중심으로 집값급락을 경험한 후 2009년부터 금리인하, 경기부양대책에 힘입어 현재의 가격을 회복한 상태”라며 “현재의 집값하락세는 DTI규제, 분양가상한제, 세금중과 등 소위 정부의 강력한 규제정책 영향에다가 보금자리주택의 개발력에 따른 가격조정으로 분석된다”고 설명했다.

‘일부 동의’를 선택한 응답자는 전체의 24%을 차지했다. 현 상황을 버블붕괴의 전초로 보기 보단 ‘단계적 하향조정’ 또는 ‘일정수준의 가격조정’ 정도로 보는 것이 더 설득력을 얻을 수 있다는 견해였다.

닥터아파트 이영진 소장은 “지역적으로 일부 버블이 끼어있는 곳(강남권)도 있으나 그만큼 자금력이 뒷받침되는 지역적 특성을 갖는 곳으로 언제든 수요가 있는 지역이기 때문에 대폭락 시나리오가 아닌 일정수준의 가격조정으로 보는 게 맞다”고 전했다.

주택산업연구원 김찬호 실장은 “현 상황에서 금융압박이나 경제적 요인이 악화될 경우 주택가격이 급격히 하락할 가능성이 높고, 특히 사람들의 시장에 대한 기대심리가 급격히 위축될 경우 그 가능성은 더욱 커진다”고 설명하며 “거시경제 여건 등 여러 변수요인이 작용하겠지만 현재와 같은 상황이 하반기까지 지속될 경우 버블붕괴로 이어질 수도 있다고 본다”라고 말했다.

한편, 버블붕괴론에 대해 ‘매우 동의’(4% ) 또는 ‘동의’(8%)라는 입장을 표명한 전문가는 총 12%에 그쳤다.

SH공사 배경동 도시재생본부장은 “현재와 같은 경기침체와 부진이 계속될 경우 소득이 줄어들어 부동산을 시장에 내놓지 않을 수 없는 상황에 너도 나도 봉착할 수 있어 붕괴 가능성이 높을 것으로 본다”며 “주택구입 가능 세대의 감소와 뉴타운 등 도시재정비사업의 방만한 확대가 지속된다면 서울 시가지 전체가 슬럼과 폐허로 전락하는, 그래서 도시경제가 극도로 피폐해지는 총체적인 정부정책의 실패로 귀결될 수 있다”고 지적했다.

한성대학교 백성준 부동산학과 교수도 “저금리 현상의 지속으로 인한 과도한 상승 여파로 후유증이 있고 조정과정을 거쳐야 할 단계”라고 답해 ‘버블붕괴론’에 일부 동의했다.

질문2) 각종 세제 및 대출 규제 등 정부의 시장개입, 줄여야 하나?

부동산시장이 심각한 침체기를 맞은 가운데 최근 정부에서도 규제 완화에 대한 가능성을 시사해 관심을 끌고 있다. 현재 건설업계가 촉각을 세우고 있는 부분은 크게 △보금자리주택지구내 민간물량 확대 △강남3구 투기지역 해제 △분양가상한제 전면 폐지 △수도권 양도세 감면 연장 △금융규제(DTI·LTV) 완화 등으로 요약된다.

현재 보금자리주택지구 내 택지의 25%로 돼 있는 민간 건설업체 몫을 법적 상한선인 40%까지 확대하는 방안에 대해선 정부가 긍정적으로 검토 중인 것으로 알려져 빠르면 상반기 내에 발표될 것으로 업계는 기대하고 있다. 또 강남3구 투기지역 해제, 분양가상한제 전면 폐지, 수도권 양도세 감면 연장 역시 정확한 시기는 예측할 수 없으나 올해 안에 발표될 가능성이 높다고 보는 전문가들이 많았다.

그러나 건설업계가 가장 중요하게 생각하는 금융규제(DTI·LTV) 완화는 쉽게 이뤄지기 힘들 것으로 전문가들은 보고 있다.

이번 설문조사에선 ‘시장개입을 줄여야 하나?’ 라는 물음에 ‘매우 그렇다’(24%)와 ‘그렇다’(50%)를 선택한 응답자가 무려 74%를 차지, 대다수 전문가들은 부동산경기 활성화를 위해 정부의 과도한 규제가 사라져야 한다는 입장인 것으로 나타났다.

부동산파트너즈 우용표 대표는 “정부의 규제에 의해 오히려 역효과가 지속적으로 발생했으므로, 수요와 공급은 시장의 원리에 따르도록 해야 한다”고 밝히며 “규제를 완화하면 단기적으로는 시장에 충격이 있겠지만 장기적으로 시장 질서를 확립할 수 있는 기회가 될 것”이라고 주장했다.

한편 ‘지금이 적당하다’는 의견을 보인 전문가는 18%, ‘아니다’는 6%, ‘절대 아니다’는 2%를 차지해 정부 규제를 반대하는 목소리에 비해 상대적으로 빈약했다.

‘아니다’를 선택한 한 전문가는 “성급한 정부 규제완화는 시장을 더욱 왜곡시킬 수 있기 때문에 현 상태를 유지하되 차분하게 대응할 일이다”라고 말했다.

질문3) 주택공급 확대, 바람직한가?

주택 ‘공급과잉’ 대 ‘공급부족’ 논란은 어제 오늘의 일이 아니다. 정부와 건설업계는 공급이 수요보다 크게 부족해 향후 주택가격이 지속적으로 오를 것으로 예상됨에 따라, 이를 예방하기 위해 주택공급을 늘려야 한다는 입장을 유지하고 있다.

그러나 이미 주택보급률이 필요 이상으로 높아진 데다 미분양·미계약 아파트가 전국에 산재해 있는 마당에 더 이상의 주택공급 확대는 바람직하지 않다는 반발도 만만치 않다.

이에 대한 전문가들의 의견은 어떻게 나눠질까? 우선, ‘주택공급 확대, 바람직한가?’라는 질문에 ‘매우 그렇다’(10%) 또는 ‘그렇다’(54%)라고 답한 비율이 64%를 넘어 과반수가 주택공급의 필요성에 대해 공감하고 있는 것으로 나타났다.

스피드뱅크 김용진 이사는 “대한민국 부동산시장은 다른 어떤 나라보다 정부 정책에 영향을 많이 받는 만큼 보금자리주택 외 중산층 이상을 대상으로 하는 민간주택의 공급 부족은 2~3년 뒤 일부 지역의 가격 상승이라는 또 다른 부작용을 초래할 수 있다”고 말했다.

반면, ‘아니다’(26%) 또는 ‘절대 아니다’(2%)를 선택한 응답자는 28%를 차지했다. 이 중에서는 특히 공공부문의 지나친 주택공급을 반대하는 목소리가 높았다.

투모컨설팅 최진곤 팀장은 “정부는 보금자리주택지구를 1~3차까지 발표했는데 더 이상의 공급확대는 과유불급이며, 보금자리주택 1차를 성공적으로 마친 이후에 순차적으로 하는 것도 나쁘지 않다”라고 말했다.

한편, ‘알 수 없다’라고 응답한 전문가는 8%였다.

질문4) 보금자리주택, 시프트 등 MB정부 들어 선보이고 있는 신주택유형이 서민주거안정에 기여할까?

집의 개념을 사는 것에서 사는 곳으로 바꾸겠다는 ‘시프트’와 집 없는 서민들에게 내 집 마련의 기회를 주겠다는 사명을 안고 출발한 ‘보금자리주택’은 본래 목표대로 잘 흘러가고 있을까?

최근 분위기를 보면 이들 신주택유형에 대한 평가가 극명하게 엇갈리고 있다.

서민 부담을 오히려 가중시키는 역할을 한다는 주장이 제기되는가 하면, 보금자리주택의 가격이 결코 싸지 않아 ‘진정 서민을 위한 주택인가?’라는 의문이 꼬리에 꼬리를 물고 있다.
이번 설문에서는 ‘매우 그렇다’와 ‘그렇다’가 각각 6%, 48%를 차지해 전문가 중 54%는 서민주거안정을 위한 주택유형이 실효가 있을 것으로 판단했다.

그러나 ‘알 수 없다’(16%) ‘아니다’(30%)라는 의견도 만만치 않게 제기돼 전문가에 따라 이를 바라보는 시각이 판이하게 다름을 알 수 있었다.

한 전문가는 “보금자리주택, 시프트 등 친서민적인 주택유형은 진작에 시도됐어야 했는데 오히려 늦은 감이 있다”며 “점차 아파트뿐 아니라 도시형생활주택 같은 1~2인 가구의 공급 역시 활발하게 이뤄질 것”이라고 내다봤다.

그런가하면 또 다른 전문가는 “정부의 분양주택 공급은 분양받은 당사자에게만 로또일 뿐 주변의 재고주택 값을 상승시키므로 결과적으로 서민들 부담으로 전가 된다”고 말했다. 이어 “시프트 역시 소수만을 위한 정책이며, 공급가가 주변시장 전세가의 80% 수준인 것은 좋으나, 공급초기의 전세가 자체가 기준으로 삼을 만큼 안정된 것이 아니기 때문에 향후 초래될 재정 적자를 시민의 세금으로 충당할 수 있을지 의문”이라고 지적했다.

한편 ‘절대 아니다’를 선택한 응답자는 한 명도 없었다.

질문5) 현 개발(뉴타운·재개발·신도시 등)속도의 완급에 대해 어떻게 생각하나?

뉴타운 및 재개발, 신도시 등이 너무 성급하게 이뤄짐으로써 집값상승 및 전세대란을 야기하는 등 부작용을 양산하고 있다는 지적이 많다. 이에 대해 각계 전문가들은 어떻게 바라보고 있을까?

먼저, ‘너무 빠르다’라고 답한 전문가는 10%였고, ‘빠르다’고 답한 사람은 42%를 차지해 절반을 살짝 넘는 인원이 빠른 속도의 개발을 경계하고 있는 것으로 나타났다.

한 전문가는 “도시재정비사업의 무책임한 전개로 도시 내 주택이 단기적으로 2.5배의 주택부족 현상을 초래해 전월세가 폭등하는 등 부작용을 낳고 있다”며 “이는 결코 공익사업이라 할 수 없으며 재고주택을 최대한 활용하는 쪽으로 방향을 선회하는 것이 바람직하다”라고 말했다.

반면, ‘적당하다’를 선택한 전문가도 24%나 됐으며, ‘느리다’(20%) 또는 ‘너무 느리다’(4%)라고 답한 응답자는 전체의 24%를 차지했다.

김흥수 한국미래연구소 소장은 “도시재생사업은 계획수립 및 추진이 빠르게 진행되는 것이 효율적이나, 신도시개발의 경우 도시재생사업과 다르게 자족성, 근접성 등을 검토해 보다 완만히 조정해야 할 것”이라는 의견을 냈다.

◆설문에 참여해 주신 분들 (가나다 순) 강공석 투모컨설팅 대표, 강은 지지옥션 팀장, 강찬희 롯데건설 주택연구소 소장, 강해연 R&F Research 대표, 고종완 RE멤버스 대표, 권대중 레피드도시개발 대표, 김경철 동부건설 상무, 김규정 부동산114 본부장, 김동재 한미파슨스 상무, 김부성 부동산부테크연구소 소장, 김선영 내집마련정보사 연구원, 김영곤 강남대학교 부동산학과 교수, 김용진 스피드뱅크 이사, 김재일 더원솔루션 이사, 김진철 한국주택협회 기획실장, 김진현 한국부동산칼리지 원장, 김찬호 주택산업연구원 실장, 김학권 세중코리아 대표, 김학도 인천로봇랜드 본부장, 김흥수 한국미래연구소 소장, 두성규 한국건설산업연구원 실장, 박대원 상가정보연구소 소장, 박상언 유엔알컨설팅 대표, 박원갑 스피드뱅크 부사장, 박창현 현대엠코 이사, 배경동 SH공사 도시재생본부장, 백성준 한성대학교 부동산학과 교수, 봉희룡 한화건설 전무, 선종필 상가뉴스레이다 대표, 설춘환 태한부동산컨설팅 대표, 안동건 부동산차트연구소 대표, 안종환 미래부동산교육연구소 소장, 오은석 다다재테크 대표, 우용표 부동산파트너즈 대표, 이상엽 우림건설 전략기획실 부장, 이영진 닥터아파트 이사, 이정민 디지털태인 팀장, 이춘재 RTN 대표, 임충희 GS건설 주택사업본부장, 장경철 한국창업부동산정보원 이사, 장인석 착한부동산투자연구소 대표, 장재현 부동산뱅크 책임연구원, 장태일 태양시티건설 부회장, 전종철 지목114 대표, 조준현 대한건설협회 실장, 최광석 로티스합동법률사무소 대표 변호사, 최진곤 투모컨설팅 팀장, 하창식 도시와사람 회장, 한문도 임대주택연구소 소장, 함영진 부동산써브 실장

한국주택신문 이상혁 기자 shlee@housingnews.co.kr