목동과 강남에서 시작된 전세가격 상승이 연일 떠들썩 합니다. 모두 작년 12월 7일쯤 부터 시작된 특목고 폐지를 시작으로 학군제 부활이라는 명목으로 교육이 우선된 지역의 전세가격 상승이 6주째 들썩이고 있네요.

이번주에는 강남발 전세가격 상승이 서울의 강북구 번동과 광진구, 강서구, 관악구, 구로구 등까지 일어나고 있습니다. 그래도 송파·서초·강동·강남 같은 버블세븐 위주 지역의 전세가격 상승이 두드러지네요. 이러한 요즘의 변화를 학군수요로만 보기에는 왠지 2년 전의 모습이 생각나는데요.

2008년 3~4월부터 시작된 강남(구체적으로는 송파의 2만 가구를 시작해서 도합 3만 가구)의 대규모 입주에서 비롯된 주도지역의 전세가격 하락과 매매가격 폭락, 그리고 그 장점을 겨냥한 강남 입성주민들…

2년이 지난 2010년 3~4월부터 본격적으로 저평가된 가격이 채워진다고 보면 앞으로 더 많이 오를 것이 불 보듯 뻔한 것처럼 보입니다. 또한 그 중심 역시 입주가 많았던 강남이 주인공으로, 또한 그 뒤를 이어 올해 이주수요가 대량으로 몰릴 곳 등이 지속적으로 올라갈 것으로 보여집니다.
 
전세가 올라가주면 매매가가 영향을 받는 것은 사실인데요. 과거의 전세가격 비율을 보면서 얘기해 보죠. 

출처: 국민은행

IMF 가 지난 후 주식의 가격은 01년 부터 IT 세상을 만나 급속하게 올라갔고,  전세가 대비 매매가 역시 급격하게 올라갔습니다.  IMF때 타격받으신 분들이 전세로 거주하자는 목소리가 높아지면서,  '01년 11월 강북은 평균 70.4%, 강남은 평균 61.1%까지 올랐습니다. 말 그대로 무주택이 상팔자라는 심리죠.

그리고 '01년 말부터 가격 상승이 이뤄지면서, 이후 저금리 효과와 더불어 전세가격과 매매가격의 비율은 지속적으로 떨어졌고,  2008년 금융위기 이전까지 지속적으로 바닥을 찾아가다가, 이제는 전세가격이 급속도로 올라가는 모습이 연출되고 있습니다. 
  
단기적으로는 이제 오르기 시작한 모습처럼 보여지고, 서울 평균 약 매매가격 대비 52% 정도까지 오르지 않을까 생각됩니다.

전세가격이 올라가는 이유에 대해 통계적이지 않지만, 주관적으로 대략 얘기를 하면,
 1. 학군수요
 2. 집 부족 (좋은 품질의 집으로, 또는 넓은 집으로의 주거환경 변화수요)
 3. 물가상승
 4. 주택수급불균형 (한꺼번에 이사하고, 한꺼번에 이사가고)
 5. 통화가치하락 

소득증가 등등… 여러 가지 이유가 있겠지만, 전세야 민법에 나와 있는 용익물건입니다. 사용가치에 준하는 물건이라고 보았을 경우 5번이 지울 수 없는 주된 이유처럼 보여지네요. 시중의 돈은 지속적으로 늘어나고 있기때문입니다. 
  
전세라는 제도가 참으로 독특한 제도이고, 전세계적으로 유일합니다. 전세의 장기적인 모습은 어떤지 한번 보도록 하겠습니다.    

24년간의 전세가격 변동률 그림입니다. 91년 신도시 입주 후 매매가격과는 정반대로 꾸역꾸역 올라가는 시간도 있었고, 98년 IMF 때와, 02년 말과, 08년도 때 살짝 전세가격이 줄어든 시간도 있었습니다. 하지만, 장기적인 그래프상 우상향하는 지속적인 가격상승이 있어왔다는 것을 알 수 있습니다. 
 
마지막으로 매매가그래프를 보면서 서로 비교해 보시기 바랍니다.  

부동산을 바라볼 때 경영학적인 관점에서 S.W.O.T. 분석을 많이 합니다. 그것의 주된 이유도 한 곳으로 치우쳐진 시각을 갖지 않기 위해서일 것 같습니다.  

한국주택신문 전문가클럽 부동산차트연구소 안동건 대표 

약력 전) (주) B&S개발 법무팀장 전) (주) 경매정보 굿옥션 기획실장 전) 부동산TV 차트로보는부동산시세 진행 현) 부동산TV 부동산시세S라인 해설위원 현) 부동산TV (주) 프라임방송 자문위원 현) 부동산차트연구소 대표 랜드스터디, 한국부동산칼리지, OBS 교육센터, 조인스랜드, 예스하우스 강의 한성대, 경남대, LBA 지부 특강 등 다수